Bizden Haberler
3194 Sayılı İmar Kanunu’nun 18. Maddesi Sonrası Oluşan Yeni Tapu, Değer Artış Kazancı Açısından Yeni İktisap Sayılır mı?
3194 Sayılı İmar Kanunu’nun 18. Maddesi Sonrası Oluşan Yeni Tapu, Değer Artış Kazancı Açısından Yeni İktisap Sayılır mı?
Giriş
Gayrimenkul satışlarında değer artış kazancı yönünden en çok tereddüt edilen konulardan biri, taşınmazın geçmişte satın alınmasından sonra belediye tarafından 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. maddesi kapsamında imar/parselasyon uygulamasına tabi tutulmasıdır.
Uygulamada sıkça şu soru ile karşılaşılmaktadır:
“Taşınmazı yıllar önce satın aldım. Daha sonra belediye 18. madde imar uygulaması yaptı ve yeni tapu oluştu. Bu yeni tapu tarihi, Gelir Vergisi Kanunu açısından yeni iktisap tarihi midir?”
Bu soruya yalnızca “ilk tapu tarihi esas alınır” veya “son tapu tarihi esas alınır” şeklinde kısa ve kesin bir cevap vermek doğru değildir. Çünkü değerlendirme yapılırken sadece Gelir Vergisi Kanunu değil; imar mevzuatı, tapu kayıtları, parselasyon işleminin niteliği, cins değişikliği olup olmadığı ve somut olayın belgeleri birlikte incelenmelidir.
Değer Artış Kazancı Nedir?
Gelir Vergisi Kanunu’na göre, gerçek kişilerin bedel karşılığı edindikleri gayrimenkulleri iktisap tarihinden itibaren beş yıl içinde elden çıkarmaları halinde, elde edilen kazanç belirli şartlarla değer artış kazancı olarak gelir vergisine tabi olabilir.
Burada kritik kavram “iktisap tarihi”dir. Çünkü beş yıllık sürenin başlangıcı bu tarihe göre belirlenir.
Taşınmaz;
satın alma,
trampa,
bedelli devir,
sermaye olarak koyma,
kamulaştırma,
takas
gibi yollarla elden çıkarılmışsa değer artış kazancı yönünden inceleme yapılması gerekir.
Ancak miras veya bağış gibi ivazsız yollarla edinilen gayrimenkullerin satışı, genel kural olarak değer artış kazancı kapsamında değerlendirilmez.
3194 Sayılı İmar Kanunu’nun 18. Maddesi Nedir?
3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. maddesi, belediye veya valilikler tarafından yapılan arazi ve arsa düzenlemesine ilişkindir. Bu uygulamada amaç, kadastro parsellerini imar planına uygun hale getirmek, yol, park, yeşil alan, okul, ibadet yeri, karakol gibi kamu hizmet alanlarını oluşturmak ve imar parsellerini düzenlemektir.
madde uygulaması sonucunda taşınmazın;
ada/parsel numarası değişebilir,
yüzölçümü değişebilir,
hisseli veya müstakil parsel yapısı değişebilir,
imar parseli oluşabilir,
düzenleme ortaklık payı kesilebilir,
yeni tapu kaydı düzenlenebilir.
Ancak burada önemli nokta şudur:
Her yeni tapu kaydı, vergi hukuku açısından mutlaka yeni bir iktisap anlamına gelmez.
Yeni tapunun neden oluştuğu, işlemin hukuki niteliği ve taşınmazın vasfında değişiklik olup olmadığı ayrıca incelenmelidir.
Yeni Tapu Her Zaman Yeni İktisap Değildir
Tapuda yeni ada/parsel numarası oluşması, teknik olarak yeni bir tapu kaydı anlamına gelebilir. Ancak vergi hukuku açısından mesele yalnızca tapu senedinin tarihine bakılarak çözülemez.
Örneğin, taşınmaz maliki değişmemiş, taşınmaz yalnızca belediyenin 18. madde imar uygulaması nedeniyle yeni imar parseline dönüşmüş ve ayrıca cins değişikliği, ifraz, tevhit, kat karşılığı inşaat veya başka bir hukuki iktisap işlemi yapılmamışsa, bu durumda ilk iktisap tarihinin esas alınması yönündeki görüş daha güçlüdür.
Çünkü 18. madde uygulaması, tarafların kendi iradeleriyle yaptığı bir satış, devir, trampa veya yeni edinim işlemi değildir. Bu işlem idare tarafından imar planının uygulanması amacıyla yapılan idari ve teknik bir düzenlemedir.
Bu nedenle yalnızca “son tapu tarihi yeni olduğu için beş yıllık süre yeniden başlar” şeklindeki yaklaşım her olayda doğru sonuç vermeyebilir.
Cins Değişikliği Varsa Durum Değişebilir
Bu konuda en önemli ayrım, parselasyon işlemi ile cins değişikliği işleminin birbirinden ayrılmasıdır.
Cins değişikliği, taşınmazın tapu sicilindeki niteliğinin değişmesidir. Örneğin;
tarla iken arsa olması,
arsa iken bina olması,
yapısız iken yapılı hale gelmesi,
bağ/bahçe/arazi niteliğinden farklı bir niteliğe dönüşmesi
cins değişikliği kapsamında değerlendirilebilir.
Gelir İdaresi Başkanlığı rehberlerinde, arazi vasfında edinilen taşınmazın belediyece ifraz ve taksim işlemine tabi tutulması, arsa vasfı kazanması ve cins tashihi yapılması halinde, iktisap tarihi olarak ilk alış tarihinin değil, cins tashihinin yapıldığı tarihin esas alınması gerektiği açıklanmaktadır.
Bu nedenle her 18. madde uygulamasında mutlaka şu soru sorulmalıdır:
“Bu işlem sadece parselasyon işlemi midir, yoksa aynı zamanda cins değişikliği de yapılmış mıdır?”
Eğer işlem yalnızca 18. madde parselasyonundan ibaretse ayrı, parselasyonla birlikte cins değişikliği yapılmışsa ayrı değerlendirme yapılmalıdır.
İfraz, Tevhit ve Kat Karşılığı İşlemlerine Dikkat
Taşınmaz geçmişinde yalnızca 18. madde uygulaması olmayabilir. Bazı dosyalarda aynı süreç içinde veya sonrasında;
ifraz,
tevhit,
cins değişikliği,
kat irtifakı,
kat mülkiyeti,
kat karşılığı inşaat sözleşmesi,
arsa payı karşılığı bağımsız bölüm edinimi
gibi işlemler de bulunabilir.
Özellikle kat karşılığı inşaat işlemlerinde veya arsa üzerine bina inşa edilmesi sonucunda oluşan bağımsız bölümlerde, Gelir İdaresi yeni iktisap tarihi olarak tapuya tescil tarihinin dikkate alınabileceği yönünde değerlendirmeler yapmaktadır.
Bu nedenle taşınmazın son tapusuna bakmak yeterli değildir. Tapu geçmişi, belediye işlem dosyası ve taşınmazın vasıf değişikliği birlikte incelenmelidir.
Hangi Belgeler İncelenmelidir?
Bu tür durumlarda sağlıklı değerlendirme yapabilmek için aşağıdaki belgelerin temin edilmesi gerekir:
İlk alış tapusu
Son tapu kaydı
Tapu kayıt dökümü
Belediye encümen kararı
madde parselasyon planı
Dağıtım cetveli
Düzenleme ortaklık payı cetveli
Eski parsel-yeni parsel ilişki tablosu
Cins değişikliği yapılıp yapılmadığını gösteren tapu/kadastro bilgileri
Varsa ifraz, tevhit, kat irtifakı veya kat mülkiyeti belgeleri
Satış bedeli ve alış bedeline ilişkin belgeler
Gerekirse Gelir İdaresi özelge başvuru metni
Bu belgeler incelenmeden sadece tapu senedindeki son tarihe göre karar vermek hatalı vergisel sonuçlara yol açabilir.
Uygulamada En Güvenli Yaklaşım
Bu konuda en güvenli yaklaşım, işlemi üç aşamada incelemektir:
Birinci aşamada, taşınmazın ilk edinim tarihi tespit edilmelidir.
İkinci aşamada, sonradan oluşan tapunun hangi işlem nedeniyle düzenlendiği belirlenmelidir. Bu yeni tapu yalnızca 3194 sayılı Kanun’un 18. maddesi kapsamında yapılan parselasyon nedeniyle mi oluşmuştur, yoksa beraberinde cins değişikliği, ifraz, tevhit, kat karşılığı inşaat veya başka bir işlem var mıdır?
Üçüncü aşamada ise Gelir Vergisi Kanunu yönünden beş yıllık sürenin hangi tarihten başlatılması gerektiği değerlendirilmelidir.
Sadece 18. Madde Parselasyon Varsa İlk Alış Tarihi Daha Güçlü Görüştür
Kanaatimizce, taşınmaz yalnızca 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. maddesi kapsamında parselasyon işlemine tabi tutulmuşsa ve bu işlem sonucunda oluşan yeni tapu dışında mülkiyet hakkını değiştiren, taşınmazın vasfını değiştiren veya yeni bir ekonomik edinim doğuran başka bir işlem yoksa, değer artış kazancı açısından ilk iktisap tarihinin esas alınması yönündeki görüş daha güçlüdür.
Çünkü böyle bir durumda malik, taşınmazı yeniden satın almamış; taşınmaz idari bir imar uygulaması sonucunda yeni ada/parsel numarasıyla tescil edilmiştir.
Ancak bu sonuç her dosya için otomatik olarak uygulanmamalıdır. Tapu ve belediye evrakı mutlaka görülmelidir.
Cins Değişikliği Varsa Sonuç Değişebilir
Eğer 18. madde uygulaması ile birlikte veya sonrasında taşınmazın vasfı değişmişse, örneğin taşınmaz tarla/arazi iken arsa haline gelmişse ve tapuda cins değişikliği yapılmışsa, bu durumda Gelir İdaresi rehberleri doğrultusunda cins değişikliği tarihinin iktisap tarihi olarak dikkate alınması gündeme gelebilir.
Bu nedenle uygulamadaki en önemli ayrım şudur:
Sadece parselasyon başka şeydir.
Cins değişikliği başka şeydir.
İfraz ve taksim sonucu arsa vasfı kazanılması başka şeydir.
Kat karşılığı inşaat sonucu bağımsız bölüm edinilmesi başka şeydir.
Bu işlemler aynı dosyada birlikte bulunabilir. Bu nedenle inceleme somut belge üzerinden yapılmalıdır.
Özelge Alınmalı mı?
Satış bedeli yüksekse, taşınmaz geçmişinde birden fazla imar ve tapu işlemi varsa veya cins değişikliği konusunda tereddüt bulunuyorsa, satıştan önce Gelir İdaresi Başkanlığından özelge talep edilmesi en güvenli yoldur.
Özelge, yalnızca başvuru yapan mükellef açısından koruma sağlar. Ancak ileride yapılabilecek bir vergi incelemesinde önemli bir hukuki güvence oluşturabilir.
Bu nedenle özellikle yüksek tutarlı gayrimenkul satışlarında, satış yapılmadan önce dosyanın mali müşavir ve gerekiyorsa hukukçu tarafından birlikte incelenmesi önerilir.
Sonuç
3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. maddesi kapsamında yapılan parselasyon işlemi sonucunda yeni tapu oluşması, tek başına değer artış kazancı açısından yeni iktisap tarihi oluştuğu anlamına gelmez.
Asıl belirleyici olan, yeni tapunun hangi hukuki işlem sonucunda oluştuğudur.
Eğer işlem yalnızca 18. madde parselasyonundan ibaretse ve ayrıca cins değişikliği, ifraz, tevhit, kat karşılığı inşaat veya başka bir yeni iktisap nedeni yoksa, ilk alış tarihinin esas alınması yönündeki yaklaşım daha güçlüdür.
Ancak taşınmazın vasfı değişmişse, arazi/tarla arsa haline gelmişse, cins tashihi yapılmışsa veya kat karşılığı yeni bağımsız bölümler edinilmişse, iktisap tarihi farklı değerlendirilebilir.
Bu nedenle her somut olayda;
ilk tapu,
son tapu,
belediye encümen kararı,
parselasyon planı,
dağıtım cetveli,
cins değişikliği bilgisi
birlikte incelenmelidir.
Vergisel riskin yüksek olduğu durumlarda özelge alınması, mükellef açısından en güvenli yol olacaktır.
Kaynak Notu
Bu yazı hazırlanırken 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu’nun mükerrer 80 ve mükerrer 81. maddeleri, 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. maddesi, Gelir İdaresi Başkanlığı 2026 yılı gayrimenkul değer artış kazancı rehberleri, Gelir Vergisi Sirküleri/76 ve Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün cins değişikliğine ilişkin düzenlemeleri dikkate alınmıştır.
Uyarı
Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Her taşınmazın tapu ve belediye işlem geçmişi farklı olabileceğinden, somut olay özelinde belge incelemesi yapılmadan kesin vergisel sonuca ulaşılmamalıdır.